题 目：关于提升物业服务质量与规范服务收费标准的提案（0031号、0182号、0341号并入）

  审查意见：立案—交承办部门

  内 容：

  近年来，随着城市化进程加快，物业服务已成为关系社区居民生活品质、影响基层社会治理的关键环节。然而，据调研观察，当前我盟部分旗、县、市住宅小区的物业管理存在服务不到位、收费不规范等诸多问题，不仅损害了业主合法权益，也埋下了社区安全隐患，亟须引起重视并加以系统整治。

  一、主要问题现状

  1.服务质量参差不齐，人员配置不合理。部分物业企业为压缩成本，保安、保洁等一线服务人员数量与小区实际面积、户数严重不配套，难以满足基本服务与安防需求。存在聘用高龄人员从事高强度保洁工作，且薪资待遇偏低（普遍在1700-1800元/月），并未依法缴纳社会保险和医疗保险的情况，人员队伍稳定性差，专业素质难以保障，直接影响服务品质。

  2.收费行为不规范，标准混乱矛盾。物业收费定价存在随意性，缺乏统一、透明的标准。突出表现为：同一区域内，步梯楼的物业费定价反而高于电梯楼，与通常电梯楼运维成本更高的实际情况相悖；对于已出售的公共地下车位，在业主已缴纳小区综合物业管理费的情况下，另行收取所谓“车位管理费”，涉嫌重复收费，加重业主负担。各类名目的收费缺乏清晰依据与有效公示。

  3.公共秩序管理缺位，安全隐患突出。部分规划设计为人车分流的小区，因管理松懈，导致公共道路、绿地等区域车辆随意停放现象严重，不仅侵占居民活动空间，更堵塞消防通道，存在重大消防安全隐患。同时，由于地下车位售价、租赁费及附加管理费过高或产权纠纷等原因，导致大量车位闲置，而小区内及周边道路乱停乱放问题加剧，形成恶性循环，影响公共安全与社区和谐。

  二、核心建议措施

  为推动物业服务行业健康发展，切实保障业主权益，提出以下建议：

  1.强化人员配备与服务标准监管。建议由住建部门牵头，研究制定符合本地实际的物业服务人员配置指导标准（如每万平方米保洁、保安人员最低配比），并加强监督检查。督促物业企业依法用工，保障从业人员合法权益，包括合理薪酬和社保缴纳，提升队伍稳定性和专业化水平。将人员配置、合同履行、投诉处理等情况纳入企业信用评价体系。

  2.统一规范物业服务收费行为。加快制定并公开透明化的物业服务收费管理办法与分等级指导标准。明确物业服务收费应遵循质价相符原则，严禁随意定价。厘清物业管理费涵盖的公共区域、共用设施设备的维护管理范围。对于地下车位，应明确其产权归属与收费性质：属于业主共有部分且已计入物业费成本的，不得再向车位使用人重复收取管理费；确需单独收费的，必须严格核算成本、明确服务内容，并经业主共同决定或与产权人协商确定。

  3.整治公共秩序与消防安全隐患。开展住宅小区车辆停放与消防安全专项联合整治行动。由物业、消防、公安、城管等部门协同，强制清理占用消防通道、公共区域的违规停放车辆，确保生命通道畅通。引导和督促物业企业切实履行管理责任，加强巡查与劝阻。同时，推动理顺地下车位租售关系，鼓励采取合理定价、灵活租赁等方式提高车位利用率，从源头缓解停车矛盾。

  4.健全业主参与监督与纠纷调处机制。积极指导符合条件的住宅小区依法成立业主委员会，完善业主共同决策程序，强化对物业服务的监督与评价能力。建立便捷有效的物业纠纷投诉举报和行政调解渠道，及时回应和处理业主合理诉求，化解矛盾纠纷。

  提升物业服务质量、规范收费行为，是重要的民生工程，也是提升城市精细化管理水平、构建和谐社区的必然要求。建议有关部门高度重视，统筹协调，出台有力措施，切实推动我盟物业服务行业走向规范、专业、透明，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

  附并案提案：0031号，案由：关于推进物业服务质价相符与合理收费的提案

  提案人：吕国莲，联系电话：13948272198。

  随着我国城市化进程的不断深化发展和人民群众对美好生活环境需求的增长，物业服务管理已成为关系千家万户切身利益、影响基层社区和谐稳定的重要因素。物业管理服务存在一些突出问题及矛盾，主要表现为：部分物业服务企业的服务质量与合同约定及业主期望存在差距，服务内容不透明；物业费的定价、调价机制不够完善，业主对费用构成和使用情况等缺乏有效监督渠道，导致“收费难”与“服务差”相互交织，矛盾纠纷频发。为促进物业服务行业健康有序发展，提升居民生活质量和社区治理，亟须建立健全“质价相符、公开透明、协商共治”的物业服务与收费体系。

  分析和依据：

  1.价格形成体系不健全： 物业服务费定价和调整机制不灵活机动。前期物业费多由开发商主导确定，后期调价则面临业主大会召开难、表决难等现实难题。成本信息也不透明，业主对费用合理性存疑。

  2.服务标准与监管缺位： 物业服务内容宽、标准不清楚，缺乏精细化、可量化的地方性或行业性服务标准体系。主管部门对物业服务的日常监督和考核力度不足，缺乏有效的奖惩和退出机制。

  3.信息不够对称与沟通不畅： 物业服务企业信息披露不充分，公共收益、维修资金使用等情况公示不到位。业主、业委会、物业企业、社区居委会之间缺乏高效、常态化的沟通协调平台。

  4.业主自治能力有待进一步提升： 部分小区业主委员会成立困难、运作不规范，难以有效代表业主行使监督权、参与协商。业主大会作为决策机构，其组织成本高、效率低的问题突出。

  5.法规政策执行落地需进一步加强：《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规虽已明确原则，但在具体执行层面，相关配套细则、操作指引和地方性法规仍需进一步完善和细化。

  具体建议：

  1.完善物业服务收费形成与监管机制：

  推行“菜单式”、“分等级”的物业服务收费模式，明确不同等级对应的服务项目和标准。

  优化物业费调整程序。在政府指导价框架下，制定公开透明的成本核算与公示规则，规范调价流程，探索利用信息化手段降低业主共同决策成本。对不履行服务合同、服务质量不达标的企业，限制其调价申请。

  加强对物业服务收费的监督检查，依法查处擅自扩大收费范围、提高收费标准、捆绑收费等违规行为。

  2.建立健全物业服务标准与评价体系：

  建议由住房城乡建设部门牵头，配合市场监管、价格主管部门及行业协会，研究制定或完善覆盖不同服务等级、清晰、可量化考核的《住宅物业服务标准》地方性规范或指导。

  推动建立由街道（乡镇）、社区党组织牵头，业主委员会、业主代表、第三方专业机构等多方参与的物业服务综合评价机制。定期公布评价结果，并将其与物业服务企业信用等级、招投标、项目评优等挂钩。

  3.提升业主自治能力与社区协同共治水平：

  加强街道（乡镇）、社区对业主大会成立和业主委员会选举、换届、日常运作的指导与监督。推广业主决策电子投票系统，提高决策效率与透明度。

  推动将物业管理纳入基层社会治理体系，强化社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业“四位一体”的协调运行机制，定期召开联席会议，协商解决矛盾。

  4.完善法规政策并加强宣传引导：

  建议地方人大或政府结合本地实际，修订或制定更具操作性的《物业管理条例》实施细则，重点细化服务标准、收费管理、纠纷调解等内容。

  加大法律法规和政策宣传力度，提高业主的契约意识、消费意识和参与意识，引导物业服务企业树立质价相符、优质优价的经营理念。

  附并案提案0182号

  案由：关于明确物业管理区域内供水管网维护责任促进物业服务提质增效的提案

  提案人：刘良锋，联系电话：18248255335

  水是生命之源，供水稳定直接关系到千家万户的日常生活，是物业管理区域内最基本的民生保障。安全、稳定的供水系统是小区正常运转的生命线，也是衡量居民生活幸福感、安全感的重要标尺。然而，一旦物业管理区域内的供水管网出现老化、破损等问题，若维修责任主体不清、维修资金无法落实、维修工作不及时，不仅会导致水资源浪费、水压不稳、水质下降，更会直接中断居民的正常用水，引发纠纷，甚至对小区的建筑基础和公共安全构成潜在威胁，严重影响社会和谐稳定与人民群众的正常生产生活秩序。

  一、基本情况

  近年来，我盟部分住宅小区，特别是建成时间较早的老旧小区，陆续出现供水管网因自然老化、材质锈蚀等原因导致的跑冒滴漏、爆管等问题。然而，在问题出现并需要进行维修时，却常常因责任划分不清陷入困境：小区物业服务企业认为应属供水专营单位负责，而供水单位则依据某些规定主张应由业主或物业服务企业承担。这种责任归属的模糊地带，直接导致破损的供水管网经常维修不及时、不到位，甚至长时间无人问津，小问题拖成大麻烦，最终受影响的还是广大居民的正常生活，已成为当前社区治理和物业服务领域的一个突出矛盾和痛点，相关纠纷层出不穷。

  二、存在的问题分析

  深入剖析当前物业管理区域内供水管网维修养护难的问题，主要症结在于法律法规的衔接不畅与执行依据的冲突，具体体现在以下几个方面：

  1.存在与上位法和最新立法精神相悖的旧有规定，地方性法规未能有效落地执行

  自2018年8月1日起实行的经自治区人大修订通过的《内蒙古自治区物业管理条例》规定“供水单位应当负责物业管理区域内分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用”。此项规定在自治区人大2021年11月16日第三次修正及2024年3月26日第四次修正过程中始终予以保留。《内蒙古自治区物业管理条例》作为自治区人大通过的地方性法规，在自治区行政范围内具有明确的法律效力，为供水单位承担相应管网维修责任提供了法律依据。

  但自治区政府于1998年11月25日公布、并于2016年2月10日进行第二次修正的《内蒙古自治区城市供水实施办法》第三十条规定“城市供水企业负责总水表以外的供水设施的管理和维修，总水表、表井及总水表以内的供水设施由用户负责管理和维修。未设置总水表的，以用户进水管在城市公共供水管道上的接管点为界，接管点及接管点以外的供水设施由城市企业负责管理和维修，接管点以内的供水设施由用户负责管理和维修”。此《办法》与自治区内现行有效的《内蒙古自治区物业管理条例》及全国人大法工委的审查意见存在明显冲突。据了解，目前供水单位仍主要依据此已滞后的《办法》，拒绝对住宅小区内部（通常指总水表或接管点以内）的供水管网进行维修。

  2.国家立法机关给出了明确的审查指导意见

  2023年8月9日，在全国人大法工委发布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》中给出明确审查意见，意见指出“依据国务院《物业管理条例》第五十一条规定，供水单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，供水等共用设施设备的所有权属于业主共有，并不影响相关单位对专业经营设施设备的维修和养护责任”。这一审查意见进一步厘清了产权与维修养护责任的关系，即产权的归属不应成为专营单位履行其法定维修养护义务的障碍。

  3.供水单位在实际操作中存在现实困难

  同时，也应客观认识到，一方面，随着小区使用年限增长，大量小区供水管网老化严重，维修更新所需资金巨大，若全部由供水单位单方面承担，对其经营确是巨大压力；另一方面，从产权角度看，小区内部管网确实由业主共用，理论上属全体业主共有，而当前居民缴纳的水费构成中，并未包含小区内部共用管网的维护更新成本，要求供水单位在不调整水价的情况下承担全部责任，亦有不合理之处。然而，这些困难不应成为搁置问题、让居民用水安全稳定长期处于风险之中的理由。

  三、具体建议

  为从根本上解决物业管理区域内供水管网维修养护责任不清的问题，保障居民用水安全，促进物业服务提质增效，特提出以下建议：

  1.清理完善地方法规，统一责任认定标准

  建议盟直相关部门积极协调自治区有关部门，依据《民法典》、国务院《物业管理条例》以及全国人大法工委的最新审查意见，对《内蒙古自治区城市供水实施办法》等与上位法冲突的政府规章或规范性文件进行专项清理和修订。明确废止其中与《内蒙古自治区物业管理条例》及国家法治精神相抵触的条款，统一规定：物业管理区域内分户终端计量装置或入户端口以外的供水设施设备，其维修、养护、更新责任及费用由供水单位承担。确保地方性法规与政府规章之间协调统一，为责任划分提供清晰、合法、唯一的法律依据。据了解，供热管网维修养护责任相关规定原本也存在类似冲突，但经2022年9月28日自治区第十三届人大常委会第三十七次会议修订通过的《内蒙古自治区城镇供热条例》，已修正此问题，确保供热管网维修养护责任统一明确。

  2.科学测算供水成本，建立合理的费用分担与调整机制

  建议发改（物价）、财政等部门联合开展专题调研，全面、科学地测算住宅小区老旧供水管网更新改造、日常维护等在内的城市供水综合成本。在此基础上，研究建立包含小区内部供水设施维护成本的水价形成机制和动态调整机制。可考虑分步实施，通过价格听证等程序，合理调整居民用水价格，将新增的维护费用纳入水价，用以保障供水单位履行其法定的、延伸至小区内部的管网维护责任，实现“以水养水”的良性循环。同时，对低收入群体给予相应的补贴，确保其基本生活不受影响。

  3.设立改造资金，分类分批推进老旧供水管网改造

  鉴于老旧供水管网改造工程量大、资金需求高，建议设立“物业管理区域老旧供水管网改造专项资金”。资金来源可探索多元化渠道，如财政预算安排、供水企业投入、申请中央及自治区补助、引入社会资本等。对老旧小区管网现状进行全面摸排，制定分年度改造计划，优先解决问题突出、居民反映强烈的小区。通过系统性的更新改造，从根本上消除管网安全隐患，为后续长效维护机制打下基础。

  4.明确过渡期安排，确保维修工作无缝衔接

  在法律法规修订和水价调整到位之前，应制定明确的过渡期解决方案。建议由街道办事处会同供水单位等部门，建立应急协调机制。对于出现的急需维修的物业管理区域供水管网故障，可按照“先应急维修，后厘清责任、再落实费用”的原则，由供水单位先行承担维修责任，确保居民用水。后续再根据最终确定的政策，对维修费用进行合理追溯或核销。避免因责任争议而长期中断居民用水，保障民生底线。

  5.强化行业监管与信息公开，提升服务水平

  供水主管部门应加强对供水单位履行维修养护职责情况的监管，督促其制定并公示小区内部供水设施维修养护的服务标准、流程、时限和投诉渠道。供水单位应主动对接物业服务企业，建立常态化的小区管网巡检、维护联动机制，及时发现和处置隐患。同时，通过多种渠道向居民宣传相关法规政策、水价构成、维修服务信息等，提升透明度，争取群众的理解和支持，共同营造安全、舒心的居住环境。

  附并案提案0341号，案由：关于化解物业与业主矛盾，提升小区治理水平的提案

  提案人：梁鑫明，；联系电话：18704801166

  物业管理事关千家万户的切身利益，是基层治理的重要组成部分，更是关乎民生幸福、社会和谐的关键民生工程。近年来，随着城镇化进程不断加快，住宅小区数量持续增多，物业管理行业快速发展，但与此同时，物业与业主之间的矛盾纠纷日益凸显，成为基层治理中的难点和痛点。物业服务不规范、业主维权渠道不畅、权责划分不清晰、沟通机制不健全等问题，不仅影响居民生活品质，也极易引发邻里冲突、群体投诉，制约基层治理效能提升。为进一步理顺物业与业主关系，化解矛盾纠纷，构建和谐宜居的小区环境，助力基层治理现代化，现提出以下提案。

  一、当前物业与业主关系存在的突出问题

  （一）物业服务质量参差不齐，履约不到位现象普遍

  部分物业公司重收费、轻服务，服务标准不明确、服务流程不规范。小区公共区域保洁不及时、绿化养护不到位、设施设备维修维护滞后，电梯故障、消防隐患、安保漏洞等问题频发；物业服务人员态度生硬、责任心不强，处理业主诉求推诿扯皮，响应效率低下，未能按照物业服务合同履行义务，导致业主满意度持续偏低。

  （二）收费管理不透明，违规收费问题突出

  物业费定价、收支公示不规范，部分物业公司擅自提高收费标准，巧立名目收取额外费用；公共收益管理混乱，小区广告收入、车位租赁费、场地使用费等属于业主共有的收益，被物业公司擅自截留、挪用，未按规定公示收支明细，侵犯业主合法权益。同时，物业费收取与服务质量不匹配，业主缴费意愿不强，欠费问题又进一步加剧物业与业主的对立。

  （三）业主委员会组建难、运行不规范，维权作用未充分发挥

  不少小区存在业主委员会组建滞后、筹备困难的问题，部分业委会成员专业性不足、责任心缺失，甚至与物业公司勾结，损害全体业主利益；业委会履职缺乏监督，换届、改选流程不规范，难以真正代表业主发声，业主缺乏有效的维权载体，合法诉求无法及时传达和解决。

  （四）权责边界不清晰，矛盾纠纷化解机制不健全

  物业管理涉及住建、城管、消防、街道、社区等多个部门，各部门职责划分不明确，存在监管空白、推诿扯皮现象；物业与业主的权利义务界定模糊，遇到问题时双方各执一词，缺乏便捷、高效的调解渠道。矛盾纠纷往往无法就地化解，容易升级为信访、投诉甚至法律诉讼，耗费大量社会资源。

  （五）小区公共事务管理混乱，业主共有权益受损

  小区车位管理混乱，停车难、乱停车问题突出，车位出租、出售流程不透明；公共区域被随意占用、改造，违章搭建现象屡禁不止；物业擅自改变小区公共设施用途，业主的知情权、参与权、监督权得不到保障，进一步激化双方矛盾。

  二、提出提案的理由

  物业管理是城市基层治理的“最后一公里”，物业与业主的关系和谐与否，直接关系到居民的居住幸福感、安全感，关系到社会大局稳定。当前物业领域矛盾频发，根源在于行业监管缺失、制度规范不完善、主体权责不明确、治理机制不畅通。这些问题不仅影响居民日常生活，也削弱基层治理能力，制约城市文明建设。

  化解物业与业主矛盾，规范物业管理行业发展，保障业主合法权益，既是践行以人民为中心发展思想的必然要求，也是完善基层治理体系、提升治理能力的重要举措。通过健全制度、强化监管、规范运行、畅通渠道，能够有效平衡物业与业主双方权益，构建权责清晰、服务规范、监督有力、和谐共生的小区治理新格局，切实提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

  三、具体建议

  （一）完善制度规范，明确权责边界

  1.细化物业管理相关配套政策，严格落实《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律法规，结合本地实际，制定物业服务标准、收费指导价、公共收益管理、业委会运行等细则，明确物业公司、业主、业委会、政府部门的权利、义务和责任，实现物业管理有章可循、有法可依。

  2.规范物业服务合同范本，明确服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等核心条款，推行合同备案制度，杜绝模糊条款、霸王条款，保障合同双方合法权益。

  （二）强化行业监管，提升物业服务质量

  1.建立健全物业公司信用评价体系，将服务质量、收费规范、业主满意度、投诉处理情况等纳入信用考核，实行信用分级管理，对信用良好的企业给予政策支持，对失信、违规企业进行公示、约谈、处罚，直至清出市场，形成优胜劣汰的行业机制。

  2.加强日常监督检查，住建、城管、市场监管等部门联合街道、社区，定期开展物业服务专项排查，重点整治服务不到位、违规收费、侵占公共收益等问题，畅通投诉举报渠道，对业主反映的问题限时办结、及时反馈。

  3.推动物业公司规范化、专业化发展，加强从业人员培训，提升服务意识和专业能力，鼓励物业公司引入智能化管理设备，提升保洁、安保、维修等服务效率。

  （三）规范业主委员会运行，保障业主监督权

  1.加大业委会组建指导力度，街道、社区全程参与业委会筹备、选举、换届工作，严把人选关，优选责任心强、公正无私、具备一定专业能力的业主进入业委会，实现小区业委会全覆盖。

  2.建立业委会监督管理机制，规范业委会议事规则、财务管理制度，定期公示工作开展情况和经费使用明细，接受全体业主监督；严禁业委会成员谋取私利，对违规履职、损害业主权益的，依法依规启动罢免程序。

  3.加强业委会成员培训，提升其政策理解、沟通协调、维权履职能力，搭建业委会与物业公司、政府部门的沟通平台，保障业主的知情权、参与权、决策权和监督权。

  （四）规范收费与公共收益管理，维护业主经济权益

  1.严格规范物业费定价机制，实行政府指导价与市场调节价相结合，物业费调整需经业主大会表决通过，严禁物业公司擅自涨价；要求物业公司定期公示物业费收支明细、公共收益收支情况，做到公开透明、全程可查。

  2.明确小区公共收益归属，所有公共收益归全体业主所有，专项用于小区公共设施维修、业主福利等，严禁物业公司截留、挪用；公共收益由业委会监管，未成立业委会的，由社区代为监管，定期向业主公示。

  3.整治违规收费行为，严查物业公司乱收费、重复收费、强制收费等问题，对违规行为依法从严处罚，退还违规所得。

  （五）健全矛盾纠纷化解机制，就地化解问题

  1.建立多层级矛盾调解体系，依托街道、社区设立物业纠纷调解工作室，吸纳法律工作者、业主代表、物业代表参与，对物业与业主矛盾进行先行调解，实现小事不出小区、大事不出社区。

  2.畅通多元化维权渠道，建立信访、调解、仲裁、诉讼衔接机制，为业主提供便捷、高效的维权途径，引导双方理性维权、依法解决纠纷。

  3.建立常态化沟通机制，督促物业公司定期召开业主座谈会，主动听取业主意见，及时整改问题；街道、社区定期组织物业、业委会、业主代表开展协商会议，化解潜在矛盾，构建良性互动关系。

  （六）加强宣传引导，营造和谐共治氛围

  1.开展物业管理法律法规宣传活动，通过社区公告、新媒体、宣讲会等形式，向业主普及权利义务知识，引导业主依法维权、按时缴纳物业费，履行业主责任。

  2.宣传物业服务行业正面典型，引导物业公司树立服务意识，诚信经营、规范服务，推动物业与业主相互理解、相互配合，营造“共建、共治、共享”的小区治理氛围。

  综上所述，化解物业与业主矛盾、提升小区治理水平是一项系统工程，需要政府、企业、业主多方协同发力。恳请相关部门高度重视，采纳以上建议，切实解决物业管理领域突出问题，打造和谐宜居的居住环境，助力基层治理提质增效。